政策解读

为贯彻落实省政府关于“研究部署优化产业结构、培育新的经济增长点”的重大产业培育计划，海南地税根据旅游产业，热带特色高效农业，互联网产业，医疗健康产业，金融保险业，会展业，现代物流业，油气产业，医药产业，低碳制造业，房地产业以及高新技术、教育、文化体育产业等十二个产业发展特点，认真梳理每个产业的税收优惠政策，帮助纳税人及时了解、掌握和享受相关税收优惠政策，助力海南经济发展。地税周刊从7月3日开始逐期发布，本期继续为您解读房地产业税收优惠政策。

房地产业税收优惠政策

1.房地产开发企业开发的商品房需要缴纳房产税吗？

答：根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第一条规定，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

2.个人或者单位出租房屋，请问房产税有优惠吗？

答：根据《财政部国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第三款规定，对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。第二条第四款规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。

根据《财政部国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知 》（财税〔2010〕88号）第六条规定，对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。

3.房屋大修期间需要缴纳房产税吗？

答：根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（〔1986〕财税地字第8号）第二十四条规定，房屋大修停用在半年以上的，在大修期间可免征房产税。

4.单独建造的地下停车场，城镇土地使用税如何缴纳？

答：根据《财政部国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）第四条规定，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

5.居民自用住宅是否要缴纳城镇土地使用税？

答：根据《海南省实施<中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例>办法》（海南省政府令第208号）第七条规定，居民自有自居的住宅用地和廉租住房用地，暂缓征收土地使用税。

6.改造安置的住房用地需要缴纳城镇土地使用税吗？

答：根据《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）第一条规定，对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。

7.农村居民占用耕地新建住宅，如何缴纳耕地占用税？

答：根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第511号）第十条规定，农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。

8.农村居民经批准搬迁，新建住宅占用耕地如何缴纳耕地占用税？

答：根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部国家税务总局令第49号）第十八条规定，农村居民经批准搬迁，原宅基地恢复耕种，凡新建住宅占用耕地不超过原宅基地面积的，不征收耕地占用税；超过原宅基地面积的，对超过部分按照当地适用税额减半征收耕地占用税。

9.已购公有住房成为完全产权住房的，是否需要缴纳契税？

答：根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）第三条规定，已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。

10.个人购买经济适用住房，如何缴纳契税？

答：根据《财政部国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第六条规定，对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。

11.对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，是否需要缴纳契税？

答：根据《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）第三条规定，对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。

12.个人购买改造安置住房，如何缴纳契税？

答：根据《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）第四条规定，个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。

13.个人因房屋征收而取得改造安置住房的，是否可以享受契税减免？

答：根据《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）第五条规定，个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。

14.个体工商户经营者与个体工商户之间房屋土地权属发生转移，是否需要缴纳契税？

答：根据《财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）第六条第一款规定，个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。

15.合伙企业合伙人与合伙企业之间房屋土地权属发生转移，是否需要缴纳契税？

答：根据《财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）第六条第二款规定，合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。

16.机关单位购买办公楼，是否需要缴纳契税？

答：根据《中华人民共和国契税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第224号）第六条规定，有下列情形之一的，减征或者免征契税：（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征。

17.城镇职工购买公有住房，是否需要缴纳契税？

答：根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）第六条规定，有下列情形之一的，减征或者免征契税：（二）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征。

18.个人因自然灾害损毁住房，重新购买住房的，是否需要缴纳契税？

答：根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）第六条规定，有下列情形之一的，减征或者免征契税：（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征。

19.个人购买普通住房如何缴纳契税？

答：根据《海南省地方税务局关于加强契税征收管理若干规定的通知》（琼地税发〔2001〕77号）第二条规定，我省契税税率为3%，财政部、国家税务总局另行规定的除外。

根据《财政部国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）第一条第一项规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

因此，个人购买住房符合上述优惠政策条件的，可减半征收契税或减按1%税率征收契税，如不符合条件，按3%征收契税。

20.夫妻之间房屋土地权属发生变更，如何缴纳契税？

答：根据《财政部国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》（财税〔2014〕4号）规定，在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所育，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。

21.公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房，是否需要缴纳契税？

答：根据《财政部国家税务总局关于促进公共租赁住房发展有关税收优惠政策的通知》（财税〔2014〕52号）第三条规定，对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房，免征契税、印花税。

22.公共租赁住房租赁双方签订的租赁协议，是否需要缴纳契税？

答：根据《财政部国家税务总局关于促进公共租赁住房发展有关税收优惠政策的通知》（财税〔2014〕52号）第三条规定，对公共租赁住房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。

23.公司合并是否需要缴纳契税？

答：根据《财政部国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2015〕37号）第三条规定，两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。

24.公司分立是否需要缴纳契税？

答：根据《财政部国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2015〕37号）第四条规定，公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。

25.同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，是否需要缴纳契税？

答：根据《财政部国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2015〕37号）第六条第二款规定，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

26.个人销售或购买住房是否需要缴纳印花税？

答：根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第二条规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

27.经济适用住房的印花税优惠政策有哪些？

答：根据《财政部国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第一条第四款规定，对经济适用住房经营管理单位与经济适用住房相关的印花税以及经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。

28.开发商在商品住房项目中配套建造经济适用住房，是否需要缴纳印花税？

答：根据《财政部国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第一条第四款规定，开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。

29.个人出租、承租住房签订的租赁合同，是否需要缴纳印花税？

答：根据《财政部国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第二款规定，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

（陈怡周玲）

（以上内容由省地税局提供）